重庆市建设用地管理办法
重庆市人民政府
重庆市建设用地管理办法
（1991年8月15日 重庆市人民政府第24号令）
第一章 总则
第二章 建设用地计划管理
第三章 国家建设用地
第四章 乡（镇）村建设用地
第五章 城镇居民及私营企业建设用地
第六章 补偿和安置
第七章 法律责任
第八章 附则
第一章 总则
第一条 为了加强建设用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省土地管理实施办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称建设用地管理，是指国土部门对国家建设、乡（镇）村建设和城镇居民及私营企业建设需要征用、划拨土地或在已有土地使用权范围内从事建设活动的土地行政管理。
在本市行政区域内从事上述建设活动的单位和个人，均应遵守本办法。
第三条 建设用地管理应遵循以下原则：
（一）符合土地利用总体规划和城市规划；
（二）统筹安排，科学合理利用土地，切实保护耕地；
（三）统一管理，分级审批，依法使用土地。
第四条 依法批准的建设用地受法律保护，任何单位和个人不得侵占。未经批准，不得将土地让与他人使用或改变用途、位置、范围、数量。
第五条 市国土局主管全市建设用地管理工作。
区县国土局负责本区县建设用地管理工作。
乡（镇）人民政府国土管理机构负责本行政区域内建设用地管理工作。
第六条 各级人民政府应加强对建设用地管理工作的领导。计划、规划、粮食、公安、劳动等部门应积极配合国土部门，共同搞好建设用地管理。
第二章 建设用地计划管理
第七条 国家对建设用地实行计划管理。建设用地计划分为年度计划和五年计划。建设用地计划按下列规定编报：
（一）区县属以下单位和城乡个人建房的建设用地计划，由区县国土局编制，经同级计划部门综合平衡后，联合报市计委和市国土局；
（二）市属单位的建设用地计划由其主管部门编制，报市计委和市国土局；
（三）中央、省和外地驻渝单位的建设用地计划由本单位编制，报主管部门，同时抄报市计委和市国土局；
（四）外商投资企业建设用地计划由市国土局编制；
（五）全市建设用地计划由市国土局汇总编制，经市计委综合平衡后，联合上报。
各级国土部门编制城镇建设用地计划时，应征求同级城乡建设部门的意见。
第八条 建设用地计划经上级批准后，除计划部门直接下达到项目的以外，其余均由计划部门下达给同级国土部门，由国土部门分解组织实施。
第九条 国土部门应按季向上级国土部门报告建设用地计划执行情况，并抄送同级计划部门，以接受上级国土部门和同级计划部门的检查、监督。
第三章 国家建设用地
第十条 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，在建设项目设计任务书报批时，须附具国土部门的用地意见；在选址定点时，国土部门应参与选址定点工作，提出合理用地意见；在初步设计审查时，国土部门应参加审查，提出用地审查意见。
第十一条 征用集体所有土地或划拨国有土地的审批程序：
（一）建设单位持规划部门的定点通知书、建设项目计划和建设用地计划，向国土部门提出建设用地预办申请；
（二）建设单位凭《建设用地预办通知书》与国土或有关部门依法商定征地补偿安置或拆迁补偿安置方案，签订有关协议；
（三）建设单位持初步设计审批文件、补偿安置协议、建设用地规划许可证、环境质量评价书等文件，向国土部门正式申报建设用地。由国土部门按实地界定的用地范围，报县级以上人民政府批准；
（四）经政府批准后，建设单位按规定交清各种税费，国土部门发给《建设用地许可证》，并按工程进度一次或分期划拨土地。建设用地属已出让或划拨给单位和个人使用的国有土地，由国土部门根据批准的用地范围依法收回原土地使用权后，再划拨给建设单位；
（五）建设工程竣工后，国土部门参加综合验收，核查实际用地。符合批准的用地位置、范围、面积和用途的，由区县人民政府发给《国有土地使用证》。
第十二条 建设单位申请在本单位《国有土地使用证》记载的用地范围内进行建设，国土部门应参与初步设计审查，符合用地规定的，发给《建设用地许可证》。工程竣工后，国土部门参加综合验收，并办理土地变更登记。
第十三条 建设用地的审批权限：
征用、拨用耕地三亩（含三亩）以下，其他土地十亩（含十亩）以下，或者耕地三亩以下与其他土地数量之和不超过十亩的，由县人民政府批准，报市人民政府备案。
超过前款审批权限的，征用蔬菜基地或征用土地需将农业户口转为非农业户口（以下简称“农转非”）的，报市以上人民政府审批。
第十四条 一个建设项目需使用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应分期征用、划拨，不得先征待用；跨区县的建设用地，应分区县办理征用、划拨手续。
第十五条 建设单位需要临时用地的，应向区县国土局提出申请，报区县人民政府批准。在城市规划区内的，应当先经规划部门审查同意。
临时用地一般不超过二年。禁止在临时用地上修建永久性建（构）筑物。使用期满或国家建设需要时，应当及时收回，无条件拆除地上建（构）筑物。
第十六条 因抢险救灾急需用地的，可先行使用，后按规定补办用地手续。
第四章 乡（镇）村建设用地
第十七条 农村社员住宅建设、乡（镇）村企业建设、公益事业建设用地，应符合乡（镇）村建设规划，充分利用原有宅基地和空闲地，严格控制占用耕地。
第十八条 农村社员和回原籍乡村落户定居的退伍军人、职工、城镇居民、离退休干部以及华侨、港澳台同胞建造住宅可申请宅基地。
未达到法定婚龄另立门户的，擅自将住房出卖、出租、赠与或改作商业服务场所的，新申请宅基地不予批准。
第十九条 宅基地面积以户为单位按下列规定确定：
（一）江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区，每人二十至二十五平方米；南桐矿区、双桥区和各县，每人二十五至三十平方米；
（二）新建住宅全部使用耕地、林地以外土地的，用地面积可适当增加，但增加部分每户最多不得超过三十平方米；
（三）四人以上的户按四人计算；扩建住宅新占土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。
第二十条 宅基地审批程序：
（一）户主向农业集体经济组织提出用地申请，经村民委员会签注意见，乡（镇）人民政府审核，区县国土局审查，报区县人民政府批准。其中使用原有宅基地的，由乡（镇）人民政府批准；
（二）经批准的宅基地，申请人缴清税费后，发给《建设用地许可证》，乡（镇）国土部门按批准范围打桩放线和交地；
（三）住宅建设竣工后，国土部门核查实际用地，符合批准的用地位置、范围、面积和用途的，由区县人民政府发给《集体土地建设用地使用证》。
第二十一条 在《集体土地建设用地使用证》记载的用地范围内建造或改建住宅，原宅基地超过第十九条规定面积的部分，由土地所有者收回统一安排使用。暂不安排使用的，可由原使用人用于发展庭院经济，但不得转让、出租或抵押。
第二十二条 乡（镇）企业和农村私营企业、承包经营户、个体工商户和个人合伙从事非农业生产经营活动的建设用地以及单位和个人兴办公共设施、公益事业、集贸市场的建设用地，应充分利用原有场地，少占耕地。
审批程序和权限参照第十一条、第十三条的规定办理，其中使用市区集体土地三亩以下的，由区人民政府批准（征地除外）。
第二十三条 依法取得的乡（镇）村建设用地，用地单位和个人只有使用权，不得擅自转让、出租或抵押。
第五章 城镇居民及私营企业建设用地
第二十四条 城镇居民（包括按有关政策规定到城镇定居的离休干部、华侨及港澳台同胞）无住房或住房确有困难的，在符合城市规划的条件下，可以申请建造住宅。
将住宅出卖、出租、赠与或改作经营的，以及将原有宅基地与他人合建、改建、加层的，新申请宅基地，不予批准。
第二十五条 新申请宅基地面积以户为单位按下列规定确定：
（一）市中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、大渡口区、北碚区，每人不超过十平方米；南桐矿区、双桥区和各县，每人不超过十五平方米；
（二）四人以上的户按四人计算；扩建住宅新占地面积应连同原宅基地面积一并计算。
第二十六条 城镇居民修建住宅，应持所在单位或街道办事处或镇政府出具的证明、规划部门的批准文件，向区县国土局提出书面申请。经审查符合用地规定的，报区县人民政府批准，发给《建设用地许可证》。工程竣工验收后，符合条件的，由区县人民政府发给《国有土地使用证》。
在《国有土地使用证》记载的用地范围内新建或改建住宅的，应持规划部门的批准文件（职工在本单位土地使用权范围内建造住宅的，应有本单位签署同意的文件），向区县国土局提出书面申请，办理用地手续。
第二十七条 城镇居民建造住宅需要使用农村集体所有土地的，按第二十条规定的程序办理，也可由区县人民政府统一征用后划拨。
第二十八条 城镇私营企业、个体工商户、个人合伙建造生产营业用房需使用城镇国有土地的，应当符合城市规划，持有关部门的批准文件，参照第十一条规定的程序和第十三条规定的审批权限办理；需使用集体所有土地的，由区县人民政府统一征用划拨。
第六章 补偿和安置
第二十九条 国家建设征用土地，由用地单位按下列标准支付费用：
（一）土地补偿费：按耕地平均每亩年产值计算，征用耕地的为四至六倍，征用其他土地的为二至三倍。平均每亩年产值按当地统计部门审定的前三年平均数计算，或者按区县人民政府分区域认定的平均年产量计算；
（二）青苗、附着物补偿费：按区县人民政府制定并报市人民政府批准的标准执行；
（三）安置补助费：征用耕地需安置的每个农业人口的安置补助费，为平均每亩年产值的二至三倍，最高不得超过十倍；征用其他土地的安置补助费，为征用耕地安置补助费的一半。
依照前款规定支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需安置的农民保持原有生活水平的，经市以上人民政府批准，可以适当增加安置补助费，但每亩土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过平均年产值的20倍。
征用市或区县人民政府划定的蔬菜基地，应当按照市人民政府规定的标准缴纳新菜地开发建设费。
第三十条 农业集体经济组织在《中华人民共和国土地管理法》颁布后使用的国有土地，因建设需要收回时，只给予青苗补偿费。
第三十一条 建设单位或个人使用国有土地，按照国家有关法律法规的规定给予补偿安置。
第三十二条 临时使用农村集体所有土地的，建设单位应按所用土地前三年平均年产值给予补偿，并向区县国土局缴纳复垦保证金。其中建设单位进行勘测、钻探造成损失的，按照实际损失给予补偿。
临时使用城镇国有土地的，应按市人民政府规定缴纳占地费。
第三十三条 除农村社员的宅基地外，乡镇企业和个人使用集体所有土地进行建设的，按照第二十九条规定的标准给予补偿安置。
民办公助和集体联办的小型水利水电工程、乡村公路及公共设施公益事业建设用地，按照第二十九条规定标准的下限给予补偿。
第三十四条 各项补偿费和安置补助费，除属于个人的地面附着物和青苗费以外，必须用于发展生产和安排多余劳动力就业以及未安置人员的生活补助，任何单位和个人不得平调、截留、挪用。
第三十五条 征用集体所有土地，需要实行“农转非”的，按省、市人民政府有关规定执行。
第三十六条 征用计税面积的土地，应依法减免农业税，粮食合同定购任务的调整，由区县人民政府按有关规定办理。
第七章 法律责任
第三十七条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或没收新建的建筑物和其他设施，并根据非法占地的面积处以每平方米十五元以下罚款。
超过批准的数量占用土地的，多占的土地按照非法占用土地处理。
第三十八条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或没收新建的建筑物和其他设施，并对卖方或转让方处以非法所得50％以下的罚款。
第三十九条 依法受到限期拆除新建的建筑物和其他设施处罚的单位和个人，必须立即停止施工。继续施工的，作出处罚决定的机关有权对施工的设备、建筑材料等，予以查封。
第四十条 不按批准用途使用土地的，由区县国土局报同级人民政府批准，收回用地单位或个人的土地使用权，注销土地使用证书。
第四十一条 依法取得临时用地期满不归还的，由区县国土局责令交还土地，限期拆除或没收地上建（构）筑物，并处以每平方米五元以下的罚款。
第四十二条 建设单位或个人征用土地，超过规定期限闲置不用的，按市人民政府《关于收缴土地荒芜费的规定》处理。
第四十三条 被征用和划拨土地的单位坚持无理要求，拒不依法签订补偿安置协议的，由区县人民政府裁决。
经批准的各类建设用地，原使用单位或个人不按时交地或拒不交地的，由区县国土局报同级人民政府批准后，责令限期交出土地；造成损失的，应予赔偿，并对直接责任人处以一百至五百元罚款。
第四十四条 私分、平调、挪用、截留土地补偿费和安置费的，应责令全部退还，并处以非法占用资金总额5—20％的罚款。
第四十五条 本章规定的罚款，逾期不缴纳的，按日加收罚款数额3‰的滞纳金。
第四十六条 无权审批或越权审批建设用地的，批准文件无效，责令退还非法批准占用的土地，限期拆除或没收地上建（构）筑物。
第四十七条 行政处罚的权限：
（一）乡级人民政府处理农村社员在原宅基地上建房的违法用地案件；
（二）区县国土局处理乡级人民政府权限以外的违法用地案件；
（三）市国土局处理跨区县的以及有重大影响的，或者认为应由市国土局处理的其他违法用地案件。
第四十八条 当事人对行政处理决定不服的，可在收到处理决定书之日起十五日内，向上一级国土部门申请复议或直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。期满不起诉又不履行的，由作出处理决定的国土部门申请人民法院强制执行。
第四十九条 拒绝、阻碍国土管理人员执行职务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，移送司法机关依法处理。
第五十条 违反本办法规定的国家工作人员，除按本章有关条款处罚外，并视情节轻重，由市或区县国土局提请监察机关、所在单位或上级主管机关给予行政处分。
第五十一条 国土管理人员应忠于职守，秉公执法。对违反本办法规定，玩忽职守，滥用职权，营私舞弊的，视情节轻重，给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法处理。
第八章 附则
第五十二条 本办法由重庆市国土局解释。
第五十三条 本办法自一九九一年九月一日起施行。
民事调解制度的立法构想
王伟杰 黑龙江省孙吴县法院
论文提要：民事调解作为我国一项重要的法律制度，在民事纠纷化解方面发挥着重要作用，受到社会各界的关注，被被誉为“维护道德的最后一道防线”。随着审判方式改革的深入，现行的调解体制是益暴露出它的局限性和弊端。笔者试途通过对现行诉讼调解制度的分析，提出调解制度立法的构想。全文共3250字。
2002年9月26日司法部和最高院分别出台了《人民调解工作的若干规定》，在制度上对民事调解给予充分的肯定。以调解的方式妥善处理各类纠纷案件，对于化解社会矛盾、快速调节经济关系，预防和减少诉讼，维护社会稳定具有判决结案方式所不可替代的优越性，长期以来，地方各级人民法院（特别是基层人民法院）大量适用简易审理案件，取得了一定的社会效果。然而，对于民事调解的规定却只见于我国《民事诉讼法》第85条规定，即：人民法院审理民事案件，根据当事人自愿原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。立法对适用调解的受案范围、程序等未作界定，与其他结案方式比较，无论是实体法还是程序法都太过宽范。
一、民事调解制度的发展历史
所谓民事调解制度是指人民法院审理民事案件的过程中，可以在查明事实的基础上，根据自愿和合法的原则，主持并促使当事人双方达成协议协商解决的制度。调解制度作为解决纠纷的一种机制，是中国固有的传统，在审判中占有重要地位。
调解在中国有着优久的历史，早在西周在铜器铭文中就有调处的记载，秦汉以来，调解成为司诉的原则，两宋时期，随着民事纠纷的增加，调处呈现制度化的趋势。明清时期，调处已是臻完善，辛亥革命胜利后，孙中山先生大力引进西方法制，建立西方法制体系，但由于当时的历史条件没有中国实行开来。建国初期，审判方式一直沿用抗战时期的“马锡五审判方式”，强调审判与调解紧密结合，直到1979年我国起草《民事诉讼法（试行）》时，将“调解为主”改为“着重调解”，1991年我国开始修订《民事诉讼法（试行）》，明确了调解的原则为“自愿和合法”，适用范围包括一、二审、再审，使调解原则更加符合人民法院民事诉讼调解的审判实践，纠正了调解与判决贩关系。近年来，随着审判方式的改革，大量简易审理的案件所占比例逐年提高，如黑龙江省孙吴县人民法院2003年收案996件，审结983件，其中调解结案413件，占结案数的42%，2004年收案871件，结案856件，其中调解结案436件，占结案数的50.93%，而两个基层法庭所审理的民事案件有七成为调解结案，由此可见，民事调解制度在人民法院解决纠纷有十分重要的作用。
二、现行民事调解制度存在的缺陷
调解制度作为解决纠纷的一种机制，是中国固有的传统，是享有“东方经验”之美誉的法院调解制度，被视为法院行使审判权诉讼制度中占有重要位置。其本质上是一种合意为核心要素的解决纠纷的方式，是私法纠纷领域的廷伸，是一种当事人主义。在审判实践中，由于缺乏明确具体的规定，存在如下缺陷：
一是随意启动调解程序。合法是民事诉讼调解有效的前提，含概了程序合法、实体合法。我国民事诉讼法规定，法院调解贯穿于审判程序的全过程，这意味着调解没有独立的程序。法官可以随时组织当事人调解，启动调解程序的随意性较大，造成诉讼调解中法官中心地位和主导作用过于突出，有悖于当事人主义的调解原则，使双方当事人诉讼权利受到一定压制，当事人自由选择纠纷解决方式的诉讼权受到侵害，同时也为“强制调解”、“恣意性调解”留下了广泛的空间，失去法院调解所具有的独特的公正价值。
二是调解无具体期限，限制当事人的上诉权。我国的法院调解制度所采取的是调审合一的模式，即调解和审判可以动态转换，法官可以随时主动地决定进入调解程序。较之判决，调解可以使法官在相对的时间内提高办案数量、回避法律适用，减少上诉案件，法官的风险最大化地降低，这无疑促使法官更多地适用调解。也变相剥夺了当事人的上诉权，限制了上一级法院的司法监督功能。我国《民事诉讼法》第89条规定“调解达成协议，人民法院应当制作调解书，调解书应当写明诉讼请求、案件的事实和调解结果。……调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。”调解协议一经生效，即表明当事人之间的争议已经解决，产生与生效判决同等的效果，除个别特殊案件(如调解和好的离婚、维持收养关系的案件)外，不得再行起诉、上诉，因而审判监督机制难以发挥作用。同时，由于调解协议或送达回证上的签字属于自愿，当事人尽管可能无奈，但也只好忍气吞声。而且正是由于这种“自愿”，除严重违反程序外，使当事人无法提出充分证据，从而导致再审的机会几乎为零。
三是对违法调解缺乏制约。法官对当事人自愿达成的调解协议的合法性负有审查义务，但在多数情况下，调解是由当事人自行协商形成一致意见后，再诉至法院，有的案件当事人恶意串通，为逃避他人债务以诉讼调解的方式转移财产、规避法律责任，较为常见的有调解假离婚、假抵债、假清偿，这类案件的调解，往往是事后才发现调解目的恶意并损害了第三人利益，我国法律对这种调解行为缺乏相应的预防和补救措施。
三、民事调解制度立法的构想
鉴于此，建立完善的调解制度立法十分必要。
首先，制定调解程序法，明确调解的受案范围、调解的启动、期限。对于涉及婚姻家庭关系的民事纠纷，如婚姻、抚养、赡养、收养的案件当事人不请求调解的，人民法院也应进行调解，对下列案件应考虑排除在法院调解之外：(一)适用特别程序、督促程序、公示催告程序、破产还债程度的案件；(二)民事行为无效应当给予追缴或民事制裁的案件；(三)损害国家、集体、第三人合法利益，受害人未参与诉讼的案件；(四)以当事人无处分权为标的案件。针对调解的启动要赋予当事人以程序上的选择权，对于一审普通程序而言，进入诉讼程序后，双方当事人自由决定是否进行调解，向人民法院提出申请。一旦当事人不愿以此种方式解决纠纷，即转入审判程序。调解的期限以20为宜，在同一个案件中，只规定一个调解阶段。程序是法庭在经过庭审、认定案件事实后，审判人员应告知当事人，转入调解阶段，并询问当事人是否同意调解，如双方一致同意，则告知其调解期限；如一方同意，一方不同意，得按调解期限，试行调解；如双方均不同意，则应转入下一个程序，移交审判庭及时判决。
其次，制定调解实体法，明确法官职能。承办案件法官在判决前对当事人的接触，存在法官的情感因素直接影响判决结果的公正性的问题，因此，应借鉴西方国家法官职能分工具体化的做法，如英美民事诉讼程序中，整个诉讼过程分为审前程序和审判程序两个相对独立又相互联系的阶段，负责调查、和解，对审前程序管理法官与负责开庭、裁判的法官分而设之，保证裁判的公平、公正。同时，为弥补可能发生的错误调解所造成的不公后果，应当考虑建立调解无效确认制度。法院调解无效确认之标准可以考虑以下几个方面：(一)有充分证据证明一方当事人有欺诈、胁迫行为，直接影响另一方当事人真实意思的表达，调解协议的履行对被欺诈、胁迫方明显不公；(二)调解程序违法或法官违反审判纪律直接影响调解内容实体不公；(三)当事人恶意串通，非法行使处分权，直接损害第三人合法利益；且无法补救第三人损失的；(四)调解协议违反法律原则或禁止性规定的。
最后，取消反悔权，明确规定调解无效的标准。我国《民事诉讼法》规定，调解协议生效以调解书送达为生效条件。第91条规定“调解未达成协议或调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决。”据此规定，当事人在诉讼中达成协议，该协议对当事人双方并无约束力，在审判实践中，反悔是调解中经常出现的，反悔权的行使动摇了法院调解的权威性。建议立法明确规定，在法官的主持下当事人达成的调解协议一经签字即视为调解成立，任何一方当事人不得提出反悔。法院制作的调解书一经送达当事人，调解协议即发生法律效力，当事人不履行调解协议可以强制执行。
注释：
1、张晋藩：《中国法律的传统与近代转型》，法律出版社，1997年版第283页。
2、许小澜 庄敬重：参见《论我国民事诉讼调解制度及其改革》第二章。
3、《民事诉讼法》