商品房价格是由哪几部分构成的/吴 宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 09:30:56   浏览:8639   来源:法律资料网
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商品房价格是由哪几部分构成的

吴 宇


商品住宅的价格,由下列项目构成:

一、土地使用权取得费。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本。
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费,指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费,包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中,按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

三、住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用,指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用,指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用,指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
四、利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取,属政府定价或政府指导价的商品住宅,其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅,其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素,在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
六、商品住宅差价(包括楼层差价、朝向差价)
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则,由开发经营单位自行制定,其中属政府定价的政府指导价的,报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本:
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用;
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用;
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899
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卫生部办公厅关于印发《中国公民健康素养促进行动工作方案(2008-2010年)》的通知

卫生部办公厅


卫生部办公厅关于印发《中国公民健康素养促进行动工作方案(2008-2010年)》的通知

卫办妇社发〔2008〕155号


各省、自治区、直辖市卫生厅局,新疆生产建设兵团及计划单列市卫生局,中国疾病预防控制中心:
2008年1月,卫生部第3号公告发布了《中国公民健康素养——基本知识与技能(试行)》。为做好《公告》的宣传和普及工作,结合《全国健康教育与健康促进工作规划纲要(2005-2010年)》和当前卫生工作重点,我部制定了《中国公民健康素养促进行动工作方案(2008-2010年)》。现印发给你们,请遵照执行。

二〇〇八年八月十一日

中国公民健康素养促进行动工作方案(2008-2010年)
2008年1月,卫生部第3号公告向社会发布了《中国公民健康素养—基本知识与技能(试行)》。在此基础上,我部组织专家编写、出版了针对卫生专业人员的《中国公民健康素养——基本知识与技能释义》和针对城乡居民的《健康66条——中国公民健康素养读本》(以下简称《健康66条》);决定在全国范围内开展以“健康素养,和谐中国”为主题的中国公民健康素养促进行动(简称“健康素养促进行动”),并于5月12日在人民大会堂举行了“健康素养促进行动”启动仪式。

为推进“健康素养促进行动”,结合《全国健康教育与健康促进工作规划纲要(2005-2010年)》(以下简称《规划纲要》)和当前卫生工作重点,制定《中国公民健康素养促进行动工作方案(2008-2010年)》。

一、工作目标

(一)建立卫生部门牵头、多部门合作、全社会参与的“健康素养促进行动”工作网络,省、市(地)、县三级网络覆盖率分别达到100%、80%、60%;

(二)“健康素养促进行动”工作网络专业人员培训率达到80%;

(三)建立公民健康素养监测、评价体系;

(四)《健康66条》传播活动覆盖率以县为单位达到60%。

二、工作任务

(一)建立健全工作网络。
建立健全全国范围的“健康素养促进行动”工作网络,工作网络由组织领导、技术指导、多部门合作等系统组成。

1.建立健全组织领导系统

卫生部主要依托“全国亿万农民健康促进行动”和“全国相约健康社区行”领导小组及其办公室,负责此项工作的组织领导和协调管理。

地方各级卫生行政部门应建立健全相应的组织领导机构。

2.建立健全技术指导系统

技术指导系统由健康教育专业机构和专(兼)职健康教育人员组成。县级以上(含县级)均要设置健康教育专业机构;乡镇卫生院和城市社区卫生服务中心(站)要配备专(兼)职健康教育人员。各级健康教育专业机构和专(兼)职人员负责“健康素养促进行动”工作的技术指导、监测和效果评价。

3.建立健全多部门合作系统

各级卫生行政部门协调宣传、教育等有关部门积极参与“健康素养促进行动”,充分发挥他们的职能作用,充分利用“全国亿万农民健康促进行动”和“全国相约健康社区行”活动平台和品牌,共同推进“健康素养促进行动”工作。

(二)加强能力建设。

在建立健全工作网络的同时,加强对网络专业人员的分级培训。培训内容:对于从事组织领导和技术指导的人员,主要培训社会动员、计划设计、组织协调、传播与教育、监测与评价、《健康66条》等方面的内容;对于多部门合作的人员,主要培训《健康66条》。通过层层培训,提高实施“健康素养促进行动”的能力。

(三)传播健康66条。

充分利用电视、报刊、广播、网络、小册子、宣传画、巡讲等传播手段,普及《健康66条》,逐步提高公民健康素养水平。2008年重点开展全国农民健康知识竞赛和健康素养巡讲师资培训活动。

(四)定期开展监测。

结合每年的中央补助地方健康素养监测项目,建立健康素养监测网络及监测指标体系,定期开展监测,动态掌握中国公民健康素养水平。

(五)注重典型引导。

省级卫生行政部门根据当地实际情况,树立一批开展“健康素养促进行动”的典型县(市、区),通过典型引导,带动“健康素养促进行动”工作全面展开。

三、主要措施

(一)提高认识,加强领导。

各级卫生行政部门要充分认识开展“健康素养促进行动”的重要意义,切实加强组织领导,把提高公民健康素养水平作为关系民生、社会和谐的大事来抓。

各省(自治区、直辖市)要结合实际,制定本地的实施方案,保证“健康素养促进行动”工作顺利开展。

(二)加大投入,保障经费。

各级卫生行政部门要将“健康素养促进行动”工作经费纳入卫生部门年度预算,确保“健康素养促进行动”顺利实施。

(三)利用项目,促进发展。

各省级卫生行政部门要充分利用中央补助地方健康素养项目,组织开展一些社会影响较大、群众乐意参与的活动,推动健康素养促进行动全面发展。

(四)督导评估,表彰先进。

结合中央补助地方健康素养项目和《规划纲要》要求,卫生部适时组织开展“健康素养促进行动”督导评估并通报结果;对成绩突出的给予表彰。

各省(自治区、直辖市)要结合当地工作情况定期组织督导考核。

文化部、国家工商行政管理总局、公安部、信息产业部、教育部关于进一步深化网吧管理工作的通知

文化部、国家工商行政管理总局、公安部、信息产业部、教育


文化部、国家工商行政管理总局、公安部、信息产业部、教育部关于进一步深化网吧管理工作的通知



   2004年2月,党中央、国务院决定在全国开展网吧等互联网上网服务营业场所(以下简称网吧)专项整治工作以来,在地方各级党委、政府的领导下,经过文化、工商、公安、电信管理、教育、财政、法制办、文明办、共青团等部门(单位)的共同努力,专项整治工作取得了明显成效,基本实现了预期目标。通过专项整治,网吧总量得到控制,结构得到调整,黑网吧、网吧接纳未成年人以及传播有害信息等违法经营行为得到治理,网吧管理长效机制开始逐步建立。但必须清醒地认识到,当前的整治成果还只是阶段性的,对这一成果还不能估计过高,稍有松懈,问题就有可能反弹。

  党中央、国务院对网吧管理工作高度重视,对深化网吧管理工作、构建网吧管理长效机制做出了重要指示。为巩固网吧专项整治成果,进一步深化网吧管理工作,现通知如下:

  一、提高思想认识,调整充实组织领导体系

  做好网吧管理工作事关未成年人的健康成长,事关社会主义精神文明建设,事关社会主义和谐社会的构建。各地要以“三个代表”重要思想为指导,从立党为公、执政为民的高度,自觉落实科学发展观,充分认识深化网吧管理工作的重要性、复杂性、艰巨性和长期性,把深化网吧管理工作作为维护广大人民群众切身利益、保护未成年人健康成长的一件大事,切实抓紧抓好。

  全国网吧专项整治工作协调小组已调整为全国网吧管理工作协调小组,各级网吧专项整治工作协调(领导)小组或联席会议相应调整为网吧管理工作协调(领导)小组或联席会议,做到思想不松、机构不撤、规格不变。要深入贯彻《国务院办公厅转发文化部等部门关于开展网吧等互联网上网服务营业场所专项整治意见的通知》(国办发〔2004〕19号)和文化部等部门《关于进一步深化网吧专项整治工作的意见》(文市发〔2004〕38号)精神,继续保持原有的工作体系和工作机制,充实和加强文化行证执法队伍,努力构建分工负责与齐抓共管、条块结合与以块为主、日常巡查与技术监管、宏观调控与市场机制、行业自律与社会监督相结合的网吧管理长效机制。

  网吧管理工作是政府履行市场监管和社会管理职能的重要方面,各级财政部门要保证网吧管理所需经费,要将网吧管理所必需的日常经费、计算机监管体系建设经费纳入各级财政预算。

  二、落实属地管理制度

  做好网吧管理工作是地方各级人民政府的重要职责,要实行条块结合、以块为主,明确基层政权在网吧管理中的工作责任,充分调动城市区、街道、社区(居委会)和农村县、乡镇、村委会的积极性,保证工作措施落实到基层。要将网吧等文化市场管理纳入各级政府落实科学发展观与建设和谐社会的工作体系,纳入文明城市、文明社区、文明村镇、文明行业、文明单位考核评价体系,纳入社会治安综合治理考核评价体系。

  当前,特别要从统筹城乡发展的高度来认识加强农村网吧管理的重要性,努力使监管重心下移,充分发挥县、乡镇人民政府在农村网吧管理中的领导和协调作用。要发挥基层工商所、派出所、文化站的作用,积极建立乡镇专兼职文化稽查队伍,发挥乡镇专兼职文化稽查人员在巡查、取证等方面的作用,采取多种措施延伸执法“手臂”。

  各地要建立健全责任追究制,对出现问题长期得不到解决,造成严重后果的,要追究有关负责人的责任。全国网吧管理工作协调小组将加强对各地工作的检查督导,上级要加强对下级工作的督促检查,一级抓一级,层层抓落实。

  三、加强行政执法,完善日常管理

  严格执法是网吧监管全部工作的核心和关键。要充实执法主体,健全管理制度,严格执法行为,实行责任追究。文化、工商、公安、电信管理等部门之间要加强信息通报,规范审批、查处、取缔等各个环节的工作流程。

  文化行政部门对网吧接纳未成年人行为要坚持严管重罚。各级文化行政部门要制定本地区网吧日常检查频度最低标准,包括对每个网吧检查的频度和每周(月)对辖区网吧检查的频度的规定。要建立现场检查记录制度,执法人员要严格按照规定,每次检查结束后均需制作现场检查记录,检查者与被检查者均需在记录上签字,确保日常检查责任落实。对累计2次接纳未成年人进入或一次接纳3名以上(含3名)未成年人的网吧,要责令停业整顿,时间不得少于15天;对累计3次接纳未成年人进入、一次接纳8名以上(含8名)未成年人或在规定营业时间以外接纳未成年人的,要坚决吊销其《网络文化经营许可证》,切断其互联网接入服务。省、自治区、直辖市文化行政部门可以对网吧违法经营行为的罚款额度制定量化的指导性意见。

  工商行政管理部门要加大取缔黑网吧的力度,对黑网吧坚持露头就打,坚决不留死角。对已取缔的黑网吧,要进行“回头看”,防止死灰复燃。电信管理机构要根据文化、工商、公安部门提供的擅自设立的网吧及其互联网接入服务提供者名单,被吊销《网络文化经营许可证》或责令停业整顿的网吧及其互联网接入服务提供者名单,通知并监督互联网接入服务提供者立即终止或暂停接入服务,对逾期未终止或暂停接入服务的,由电信管理机构依据有关法律法规进行处罚。

  教育行政部门和高校要认真贯彻落实《教育部、团中央关于进一步加强高等学校校园网络管理工作的意见》(教社政〔2004〕17号)的要求,切实加强对高校上网场所的管理。对利用学校网络教室、计算机房和图书馆电子阅览室等场所变相经营网吧的,工商等部门要予以查处取缔,此类设施不得出租、承包用于变相经营网吧,违者教育、文化部门要追究其主管单位的责任。对利用电脑培训、劳动职业技能培训机构等名义变相经营网吧的,工商等部门要予以查处取缔。

  文化、公安部门要进一步落实网吧经营管理技术措施和安全技术措施,保证网吧和计算机终端的在线率。对擅自停止、卸载和干扰网吧经营管理技术措施和安全技术措施的行为,要依法查处。各级文化、公安部门在网吧技术监管措施的安装、使用中要相互支持,加强协作。文化行政部门要充分发挥网吧经营管理技术措施的作用,及时完善、升级管理软件功能,根据文化部印发的查处名单,有效封堵违法的网络游戏等互联网文化产品。公安机关要进一步完善、升级网吧安全管理软件功能,实现网吧安全管理软件省级联网,加强对网吧信息安全、消防安全和治安安全的监督管理,消除安全隐患。

  文化、公安部门要监督网吧落实入场登记制度,强化网吧经营单位对身份证等有效证件的核对登记职责,切实发挥这一措施对防止未成年人进入网吧和打击防范网络违法犯罪活动的有效作用。对未按规定进行核对登记或核对登记时弄虚作假的,要依法查处。根据《未成年人保护法》的有关规定,未成年人的鉴别以身份证上载明的生日是否满18周岁为准。

  要坚持依法行政,文明执法,保护合法经营,打击违法经营。文化行政部门要建立网吧日常管理档案,定期在网吧公示对其日常监督检查的结果,发动社会监督;定期向本地区网吧经营单位通报网吧守法经营状况,发动网吧经营单位互相监督。

  四、做好总量规划,严格市场准入

  要妥善处理好宏观调控与市场机制的关系,坚持从严审批,严把市场准入关。根据《互联网上网服务营业场所管理条例》第八条的有关规定,省、自治区、直辖市文化行政部门要在当地党委、政府的领导下,统筹分析本地区网吧市场形势,统筹考虑经济社会发展水平、人口结构、市场需求、消费习惯和社会反映等因素,及时制定本地区网吧总量和布局规划的指导性意见。县、市文化行政部门要据此科学制定本地区网吧总量和布局规划,在征求各方面意见(必要时可召开听证会)并报当地人民政府同意的基础上,自下而上逐级报省、自治区、直辖市文化行政部门综合平衡后执行。省、自治区、直辖市文化行政部门要在2005年7月前将本地区网吧总量和布局规划报文化部备案并抄送同级工商等部门。文化部授权省、自治区、直辖市文化行政部门以文化部《关于贯彻<互联网上网服务营业场所管理条例>的通知》(文市发〔2002〕46号)的有关规定为基础,可以就本地区新设网吧的最低营业面积、计算机数量、单机面积的标准做出规定并报文化部备案。

  地方各级文化行政部门要向社会公示经批准的本地区网吧总量、布局规划和有关设立审批的条件,依照《行政许可法》、《互联网上网服务营业场所管理条例》以及文化部等部门的规定,办理设立网吧的行政许可。要向投资者宣传网吧市场准入政策,加强政策信息引导,避免和遏制对网吧的盲目投资。工商行政管理部门凭文化行政部门核发的互联网上网服务《网络文化经营许可证》,为网吧经营单位办理营业执照。工商行政管理部门应以企业的组织形式(含个人独资企业、合伙企业)办理网吧的营业执照,不得以个体工商户形式办理网吧的营业执照。

  五、推进网吧连锁,优化市场结构

  要着力调整优化网吧市场结构,充分利用市场机制改造和提升现有网吧产业,引导网吧向规模化、连锁化、主题化、品牌化方向健康发展。要加强政策引导,消除地方保护,鼓励和支持网吧连锁经营企业收购、兼并、联合、重组、参股、控股现有网吧,文化、工商、公安等部门依法为其办理证、照变更手续。要积极引导网吧连锁经营企业提高经营管理水平,加强企业文化建设,拓展服务内容,为上网消费者提供丰富多彩、健康有益的衍生文化产品和增值服务项目,发挥在行业内的示范带头作用。

  省、自治区、直辖市文化行政部门要定期统计本地区网吧连锁经营企业门店的守法经营状况,按照文化部《关于加强互联网上网服务营业场所连锁经营管理的通知》(文市发〔2003〕15号)第八条的规定加强对网吧连锁经营企业的监督管理,对全国性网吧连锁经营企业门店的违法经营情况要及时汇总报文化部。各级文化行政部门要督促连锁网吧门店按照连锁经营的要求开展经营,坚决杜绝假连锁现象。

  六、加强社会监督,推进行业自律

  要健全文化市场举报工作体系,定期向社会公布举报电话、举报信箱,认真办理群众举报。建立和完善举报奖励制度,鼓励群众举报。举报奖励经费由地方财政解决。要巩固已建立起的网吧社会监督员队伍,并对社会监督员实施动态管理,保证监督效果。有条件的地方做到每个学校、每个社区、每个村一名社会监督员,以及时发现黑网吧和网吧违法经营行为。

  文化行政部门要加强对网吧行业协会的指导,充分发挥行业协会的作用,加强自我管理和监督,努力实现行业自律。同时,加强正面宣传,正确引导舆论,大力推进网吧行业文明创建活动,提高管理和服务水平,努力塑造文明、健康的网吧行业形象。

  七、疏堵结合,引导未成年人文明上网

  教育行政部门、学校、共青团组织要根据未成年人的生理、心理特点,开展多种形式的宣传教育活动,引导未成年人增强自我保护意识,加强自我管理。要强化学校、家庭的教育监护责任,特别是要强化家长作为未成年人监护“第一责任人”的责任意识。教育行政部门、学校要指导教师、未成年人的监护人有效防止、矫治未成年人的不良行为。要提高精神卫生意识,对网络成瘾的未成年人,要积极进行心理矫治。对违反《未成年人保护法》、《预防未成年人犯罪法》,不履行监护职责的未成年人的监护人,由公安机关依法予以训诫,责令其严加管教。

  要充分发掘网络资源对未成年人开放,抓紧落实学校计算机网络资源对学生开放,并建立健全完善的管理制度,确保学生安全上网。要加强对中小学生网络行为规范的教育,培养良好的上网习惯,引导其文明上网。积极探索建设非营业性的互联网上网场所向未成年人开放。各地可将作为违法物品没收的网吧的计算机设备,划拨给贫困地区的中小学校作为教学设备使用,具体办法由省、自治区、直辖市财政、工商、教育部门制定。

  请各地认真总结网吧管理工作经验,在认真执行《互联网上网服务营业场所管理条例》的同时,对执行中存在的问题进行全面分析、研究;有关立法、税收等问题的意见建议,请及时向国务院法制办公室、文化部、财政部等部门反映和请示。

  特此通知。