《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日，建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局（以下简称“六部委”）联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“《意见》”）。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。《意见》发布后，立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题，希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，允许其在境内购买自住的商品房是有必要的，因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”（见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》，以下简称“答记者问”）
《意见》还规定，境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
（二）潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握？
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房，那么，一定面积究竟是多大？是否同境外个人一样，只能购买一套住房？《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文（《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，自7月21日起执行），明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说，从2006年7月21日起，凡是不符合规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约，未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任，违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则，不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神，从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实？
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息，防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业，对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房？如果不可以，如何控制？实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现，非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制：外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制：境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。　　3、贷款限制：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评：《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛，将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制：外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评：该规定旨在抑制变相贷款融资，防止境内外联手的短线炒作行为的发生，避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业，但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称，外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇，并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一，对外资来说，最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长，因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明，即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后，可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗，其落实尚待地方细则的出台，但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用，市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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黑龙江省人大常委会


黑龙江省优良种畜种禽管理条例
黑龙江省人大常委会


（1989年9月23日黑龙江省第七届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 种畜种禽选育
第三章 种畜种禽生产
第四章 种畜种禽利用
第五章 种畜种禽经销
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强对优良种畜种禽的科学管理，提高优良种畜种禽质量，促进畜牧业生产的发展，根据国家有关规定，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 优良种畜种禽（以下简称种畜种禽）指做种用的牛、马、驴、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等，也包括种畜种禽的胚胎、精液、卵。
第三条 在本省境内从事种畜种禽选育、生产、利用、经销的一切单位和个人，都必须遵守本条例。
第四条 鼓励和扶持用科学方法从事种畜种禽的选育、生产、利用和推广。
第五条 省畜牧主管部门主管全省种畜种禽管理工作，市（行署）、县畜牧主管部门主管本辖区内的种畜种禽管理工作。
国营农场总局按照省畜牧主管部门委托，负责本系统的种畜种禽管理工作。

第二章 种畜种禽选育
第六条 选育和引进种畜种禽，应符合省种畜种禽生产规划和生产需要，选育和引进高产、优质、适应性强的品种。有计划地建立适合我省实际情况的种畜种禽繁育体系。
引进的种畜种禽应符合该品种标准。
第七条 选育种畜种禽时，应根据品种的特性、特征，制定出相适应的饲养管理技术标准，提供生产上应用。
第八条 对种畜种禽品种，应不断选育提高；对确有保种价值的稀有良种，应给予保护。
第九条 省设立种畜种禽品种评审委员会，负责全省选育的畜禽新品种和引进的种畜种禽品种的评审工作；市（行署）、县设立种畜种禽品种评审小组，负责本辖区内种畜种禽的初审和推荐工作。
评审委员会和评审小组，由科委、畜牧等有关部门负责人、专家和牧民代表组成。
种畜种禽质量监测的日常工作由种畜种禽质量监测中心负责。
第十条 审定通过的种畜种禽新品种，经省政府批准命名公布。

第三章 种畜种禽生产
第十一条 种畜种禽应在具备相应条件的原种场和良种繁殖场进行生产。原种场以生产原种畜禽为主，良种繁殖场以扩大繁殖从上一代原种场或良种繁殖场引进的种畜种禽为主。
第十二条 原种场应具备以下条件：
（一）饲养的种畜种禽，必须是省畜牧主管部门指定的种畜种禽品种，并具有规定数量的特级和一级基础母畜禽。
（二）有足够利用的自然资源或可靠的饲料来源，有较为先进的生产技术装备和良好的隔离环境条件。
（三）有具备专业技术职称的场长，有一定数量的高、中级专业技术人员。
（四）有健全的规章制度。
良种繁殖场的条件由省畜牧主管部门参照上述规定另行制定。
第十三条 原种场、良种繁殖场的设立、变更须经省畜牧主管部门批准。
经检查验收合格的原种场和良种繁殖场，由省畜牧主管部门发给《种畜种禽生产许可证》。
未取得《种畜种禽生产许可证》的，不准生产种畜种禽。
第十四条 生产种畜种禽，应按种畜种禽饲养标准和管理规程进行标准化生产。
第十五条 生产种畜种禽的单位和个人，应按照品种鉴定标准进行等级鉴定，实行良种登记，建立完整的谱系资料等技术档案。
第十六条 财政部门对国营原种场、良种繁殖场应按规定在资金上给予补贴。粮食、饲料部门对饲养种畜种禽的单位应负责供应饲料。

第四章 种畜种禽利用
第十七条 进口的种畜及其纯种繁殖的后代，除条件暂不具备的地区外，必须实行人工授精和冻精配种。
进口的纯种母畜禽，必须实行纯种繁殖，严禁混交滥配。
第十八条 种卵孵化，应在县以上畜牧主管部门批准的种禽孵化场进行。
第十九条 生产冷冻精液，必须利用遗传性能好、精液品质优良、健康无病的特优种畜。
第二十条 种畜冷冻精液，由省畜牧主管部门指定单位进行集中生产。
第二十一条 生产的冷冻精液和冷冻胚胎，必须经省家畜冷冻精液监测中心质量检测，合格的由省畜牧主管部门发给合格证书。
未取得合格证书的，不准生产种畜冷冻精液和冷冻胚胎。
第二十二条 家畜人工授精，应在经县以上畜牧主管部门批准的人工授精站（点），按有关家畜人工授精技术操作规程进行。
第二十三条 从事家畜人工授精的人员，必须经县以上畜牧主管部门考核，取得合格证书后，准许从事家畜人工授精工作。

第五章 种畜种禽经销
第二十四条 省际间经销种畜种禽，应报省畜牧主管部门批准；省内经销种畜种禽，应报县以上畜牧主管部门批准。
第二十五条 经销的种畜种禽，必须严格按国务院颁发的《家畜家禽防疫条例》和黑龙江省人民政府颁发的《黑龙江省家畜家禽防疫条例实施办法》的规定进行检疫。
第二十六条 经销种畜种禽时，应出具由省畜牧主管部门统一制发的《种畜证书》或《种禽证书》，以及检疫证明和谱系卡片资料。
第二十七条 进出口种畜种禽，须经省畜牧主管部门审核后，报请农业部批准。
进出口种畜种禽必须严格按《中华人民共和国进出口动植物检疫条例》的规定进行检疫。
第二十八条 铁路、民航、公路、水运等交通部门承担进出口或者省际间种畜种禽运输，必须凭托运单位出具由省畜牧主管部门加盖黑龙江省种畜种禽调拨专用章的运输单和县以上畜禽防疫检疫机构的检疫证明办理承运手续。
第二十九条 种畜种禽广告必须经当地畜牧主管部门审查；未经审查的种畜种禽广告不准刊登和广播。

第六章 法律责任
第三十条 对违反本条例有下列行为之一的，分别给予以下处罚：
（一）违反第六条、第二十七条第一款规定，由畜牧主管部门按商品畜禽价格强行处理。
（二）违反第十七条第二款规定造成品种混杂，繁育体系混乱的，由畜牧主管部门处以一千元至五千元罚款。
（三）违反第十三条第三款、第十八条规定，由畜牧主管部门责令其停止生产，没收全部非法所得，并处以五百元至一千元罚款。
（四）违反第十九、二十、二十一、二十二条规定，由畜牧主管部门责令其停止生产，处以五百元至一千元罚款。
（五）违反第二十四条、第二十六条规定，由县以上畜牧主管部门会同工商行政管理部门，责令停止出售，没收其非法所得，并处以五百元至一千元罚款。
（六）对生产、经销、利用不符合种畜种禽、冻精标准的单位和个人，对用户要负责赔偿经济损失。
（七）违反第二十九条规定，由工商行政管理部门按《广告管理条例》予以查处。
第三十一条 违反本条例的责任人员由畜牧主管部门给予一百元至三百元的罚款。需要给予行政处分的，由畜牧主管部门建议责任人员的主管部门给予行政处分。触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉；逾期不申请复议也不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执
行。

第七章 附 则
第三十三条 本条例与国家有关规定有抵触时，按国家有关规定执行。
第三十四条 本条例自1989年12月1日起施行。



1989年9月23日