对承租人优先购买权保护被弱化之辨析
——以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等为据

郑书宏 卢宇

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）已于2009年9月1日起开始施行。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”而在该司法解释颁布生效之前，最高人民已将《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条予以废止。由于该两个司法解释前后的明显变化，导致实务界不少人认为，对承租人之优先购买权的保护已经被弱化了。对此，笔者认为，两个司法解释的前后变化意义在于理顺立法中的法律逻辑关系，但承租人之优先购买权的保护保护并没有被弱化，反而被更加明确和完善了。

一、承租人优先购买权的债权性质

　　根据民事权利分类规则，以是否以财产利益为内容，民事权利可分为财产权和人身权。而财产权，则是指以财产利益为内容，并直接体现财产利益的民事权利，包括物权、债权、继承权和知识产权中的财产权利。就物权而言，其是指直接对物进行占有、使用、收益和处分的权利，其客体是物本身。而就房屋租赁合同中承租人的优先购买权来说，承租人的该项权利是优先认购出租人欲出让的房屋，换句话说，就是承租人要求购买出租人房屋时，出租人不得拒绝，同时其他希望购买的民事主体（除法律另有规定外）也不得干涉。由此可见，承租人的优先购买权的标的是要求出租人履行一定行为和其他购买人予以容忍的作为与不作为，而不是房屋本身。继承权是基于人身关系享有的权利，承租人的优先购买权是基于房屋租赁合同产生的，不是基于人身性而是基于债的关系。知识产权中的财产权的保护的是与作品、专利和商标有关的利益，承租人优先购买权与其不能相容显而易见。从立法来看，我国立法也已经明确将其列为债权。从立法体例上看，民法通则并没有规定该项权利，该项权利被规定在合同法之中。同时，物权法定原则，我国物权法只明确规定了所有权、用益物权（包括土地承包经营权、、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权）和担保物权，并没有将承租人优先购买权确认为物权。

　　由此可知，从权利的标的、产生依据以及当前立法来看，承租人优先购买权属于债权。

二、对《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条之立法原因分析

　　《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该条的规定，即使标的物上存在承租人的优先购买权，出租人与第三人签订的房屋买卖合同也是有效的。该条规定致不少人认为，既然法律对出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力予以认可，那么有效的合同就应当受到法律的保护，法律既然选择对其进行了保护，那么就对与其相冲突的承租人的优先购买权予以了否认。加之此前最高人民法院将民通意见第118条予以废止，导致这些人更加相信法律对承租人的优先购买权的保护力度减弱了。

　　笔者认为，最高人民法院出台该条规定并不是意图减弱承租人的优先购买权，而是使立法在法律逻辑上更科学和对相关当事人做到公平保护。

　　第一，合同法关于依法成立的合同有效、有效的合同应当受到法律保护的规定只对合同的向对方发生约束力。笔者作此结论，一则源于债之相对性。二则我国立法并没有对将合同关系作为侵权行为法的保护对象，对于第三然导致的合同不履行，依照违约责任规定来处理。因此，第三人与出租人之间的买卖合同被认定为无效就没有法律依据（除有法律明确规定的无效情形外）。

　　第二，物权法颁布后，不动产买卖合同的生效不再以过户登记作为条件，其效力取决于其是否违反合同法的规定。民通意见第118条被废除正是基于其与物权法相违背。并且，如果按照民通意见第118条的规定认定第三人与出租人之间的买卖合同无效，那么根据合同法规定，双方仅可以缔约过失责任规则来追究过错方的责任，而缔约过失责任规则确定的受害人受偿范围仅仅限于信赖利益损失，这对受害人的保护是不周到了，即是对承租人的保护和对第三人的忽视。相反，如果承认第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，那么受害人可以依据有效的合同追究该出租人的违约责任。这样不仅该第三人的利益得到充分的保护，而且也给出租人任意违约和不履行通知承租人行使优先购买权负担巨大代价，以此对承租人优先购买权形成更周到的保护。

三、《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》对承租人优先购买权保护的重述和完善

　　对于优先购买权，我国法律确定了共有人和承租人的优先购买权。民法通则第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该两条规定，优先权是指“在同等条件下优先购买的权利”。该前提很明确，“优先”是在“同等条件下”的，也就是有其他第三人意图通过购买获得标的物的所有权。但是，该优先究竟是指缔结合同权利的优先还是合同履行的优先呢？

　　笔者认为，该优先应当包含这两层含义。在第三人还没有与出卖人缔结合同时，优先购买权人有优先缔结合同的权利；而均已经缔结合同的，那么优先购买权人有要求履行合同的优先权利。如果只是承认缔结合同的优先，那么如果第三人已经与出卖人缔结合同并生效，那么除非认定该合同无效，否则优先购买权人的优先权就根本无法得以实现。现在司法解释已经很明确，第三人与出卖人的合同是有效的。在此背景下，如果只承认缔结合同权利的优先性，那么优先购买权人的优先权就是形同虚设的。这显然违背了法律确定优先购买权的初衷。沿着这个逻辑思路，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然对第三人与出租人的房屋买卖合同的效力予以认定，但是并没有明确排除优先购买权人要求在同等条件下缔结合同和履行合同的优先权。并且，该司法解释第二十四条仅列明了以下几种对承租人主张优先购买房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。该条看出，第三人与出租人缔结的合同能够阻碍承租人行使优先购买权的情形仅仅限于，该第三人与出租人之间具有物权关系或亲属关系以及房屋已经完成物权变动等情形。根据反向解释规则，在第三人与出租人不具备上述关系以及标的物尚没有完成物权变动的情况下，承租人是有权行使其优先购买权的。

　　另外，有两点值得说明：第一，由于合同法明确规定了恶意串通损害国家、集体和第三人利益的行为无效，所以第三人与承租人之间缔结的买卖合同如果存在这些情形的也是无效，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》并没有认定这些情形的合同有效。第二，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条前半部分规定，在出租人侵害承租人优先购买权的情形下，承租人有权要求赔偿（而不是说承担违约责任）。该条规定填补了以往立法的空白，赋予承租人切实可行的权利去维护其优先购买权。这不得不说是立法的一种进步和完善。

　　最后，笔者认为，承租人有先购买权是法定的债权，而不是合同约定的权利，因此合同法关于违约责任的规定——同时要求承担违约责任和要求继续履行——不能适用于此，法律虽然赋予了承租人两种权利救济途径，但是其只能二者选一。

　　综上所述，城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然认可了第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，但是其并没有弱化对承租人有先购买权的保护，反而该司法解释相关条款更加完善了对其的保护。但是，承租人在其优先购买权受到侵害时只能选择请求赔偿或者要求行使优先购买权两途径之一进行救济。

四川君合律师事务所 郑书宏 卢宇
辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市农村社会养老保险暂行办法


　　 (1995年5月22日鞍政发［1995］19号发布)

第一章 总 则
第一条 为促进我市农村经济发展和社会稳定，建立多层次社会保障体系，促进农村劳动者老有所养，根据党的十四届三中全会及辽宁省农村社会养老保险会议精神，结合鞍山实际，制定本办法。
第二条 从实际出发，建立与各乡(镇)村经济发展水平及村民生活相适应，以保障农民基本养老需要为目的的社会养老保险制度。
第三条 农村社会养老保险按照国家、集体和个人共同合理负担的原则，坚持个人缴费为主，集体补助为辅，国家给予政策扶持的原则。基金采取储蓄积累式。
第四条 各级民政部门在同级社会保障委员会领导下，具体负担农村社会养老保险的行政管理。各级社会保险公司是农村社会养老保险业务的经办机构。各级计划、劳动、人事、财政、税务、工商、教育、银行、乡企管理、工会等部门应通力协作，积极支持农村社会养老保险工作。

第二章 保险范围
第五条 凡年满18周岁以上的农民、乡(镇)村企事业单位职工及其他劳动者，均应积极参加养老保险。
第六条 凡人均收入800元以上，集体年收入稳定在10万元左右的村和乡(镇)企业均应建立社会养老保险制度。
第七条 外出务工经商、服兵役、户口新迁入者均应参加本保险。

第三章 基金筹集
第八条 养老保险基金的筹集采取按月缴纳和一次性缴纳两种办法。按月缴纳的分为月缴5元、10元、15元、20元四个档次。一次性缴纳的按月领取额100元、200元、300元、400元四个档次分别确定其缴纳金额，具体缴纳标准详见附表。
第九条 村民养老保险缴费档次，应根据本村集体和个人经济受能力自主选择，实行务工务农一体化。个人缴费比例不低于50%，其余由集体补助，集体补助部分从乡(镇)、村公共积累中提取；乡(镇)村办企业职工个人缴费之外的其余部分由乡(镇)、村办企业负担，作为养老保险补助基金，按企业计税工资总额15%之内在税前提取，在营业外项目下列支。
第十条 目前暂不具备建立农村社会养老保险制度的村，应先在村干部、乡(镇)、村办企业职工和服现役的义务兵中实行养老保险。
第十一条 乡(镇)选聘的合同制职工、民办教师养老保险缴费档次和具体办法，由县(市)区社会保障委员会确定，个人负担为50%，所在单位补助50%。
第十二条 私营企业和个体工商从业人员(指本市农村户口)养老保险缴费档次，定为每人每月20元。私营企业职工养老保险补助基金，按企业计税工资总额15%之内在税前提取，在营业外项目下列支；个体工商从业人员养老保险补助基金由税前列支。

第四章 保险期限与保险责任
第十三条 保险期限包括缴费期与领取期。保险期限从第一次缴纳保险费起至本保险责任终了时止。
第十四条 保险责任
(一)在领取期内保证给付十年固定年金。如被保险人在领取固定年金期内死亡，其受益人继续领取固定年金，满十年后，保险责任终止。
(二)被保险人在领满十年固定年金后仍健在，继续领取养老金，直到死亡为止。
(三)被保险人在缴费期间死亡，按有关规定一次性付给其受人死亡退保金，保险责任即行终止(具体规定见附表)。
第十五条 领取养老金的年龄为男满60、女满55周岁。被保险人达到领取养老金年龄后，按月领取保险金(领取标准见附表)。随着银行利率提高，领取标准相应提高，返差额计入个人养老金。中途退保的按附表领取一次性退保金。投保人领取养老金免征个人所得税。
第十六条 被保险人应指定受益人，如没有指定受益人，则以法定继续人为受益人。

第五章 基金管理与运营
第十七条 养老保险基金实行专项存储，专款专用，不计征税费，任何单位和个人不得擅自动用。
第十八条 农村养老保险基金由市级统一管理，综合运营，确保在资金安全的前提下保值增值。根据国家规定，养老保险基金要用于购买国家财政债券、金融债券和参加银行储蓄。增值部分转入保险基金。
第十九条 农村社会养老保险的承办机构可从农村社会养老保险基金中提取百分之七作为管理费和代办费。
第二十条 农村社会养老保险基金运营机构，要接受市社会保障委员会和有关部门的监督、检查，定期向社会保障委员会和有关部门报告基金的筹集和运营情况。
第二十一条 被保险人迁他地时，其保险关系可随同转移，保险责任继续有效；如果无法转移，可保留保险关系或办理退保。
第二十二条 被保险人在保险期内触犯刑律，服刑期间集体不予补助，由其指定委托人代缴或补缴全额保险费，刑满后恢复原保险关系；如不缴，恢复原保险关系时，要扣除未缴费的投保年限。对领取养老金期间触犯刑律者，停止养老保险待遇，刑满释放后恢复保险待遇，并补发服刑期间50%的养老保险金。

第六章 法律责任
第二十三条 保险人与被保险人确定保险关系后，双方签定保险合同，保险合同受法律保护。
第二十四条 任何人不得以任何理由侵占、贪污或挪用基金，一经发现，对领导者或直接责任者，追究行政责任，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十五条 被保险人的受益人如果冒领养老金，发现后立即如数追回并加罚利息。
第二十六条 被保险人的合法权益受到侵害时，可依法向人民法院提起诉讼。

第七章 附 则
第二十七条 本办法由市社会保险委员会负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起实施。
附件一：养老金 趸交保费延期月领金额表
附件二：养老金月交、月领金额表
附件三：个人养老保险死亡退保金额的计算
附件四：个人养老保险生存退险保额表