最高人民法院


最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）
法释〔2005〕5号


最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。

二○○五年六月十八日

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条 本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

　　当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

　　第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷

第七条 本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

四、其它

第二十八条 本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。

本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。




论现物出资的适格要件

（李红军法律研习网）

现行《公司法》第27条规定，“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外”，相对于原《公司法》第24条，增加了“可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资”的兜底性规定，如何准确适用该兜底规定涉及到对现物出资的适格要件问题，而要件的确立又将直接影响到可出资现物的范围，故而有深入研究的必要。



一、关于现物出资适格要件的各种学说

关于现物出资适格适格要件，主要有二要件、三要件、四要件及五要件四说，其基本观点如下：

持二要件说的学者认为“出资标的的核心标准应当为两项：其一，具有确定的价值；其二，可以自由转让”，“所谓价值是指出资的标的物必须具有交换价值和使用价值。所谓确定性主要是指出资标的物的价值能够为现有评估手段所确定”，而可以自由转让指“作为股东出资标的物或权利必须是可以自由转让的，转让受到某种限制的物或权利不应成为出资的标的”[①]

持三要件说的学者认为，可以将出资形式的条件归纳为三点，一是“价值上的确定性”，即“用于出资的财产不但应该具有财产价值，而且这种价值能够确定和评估”；二是“价值的相对稳定性”，即“用于出资的财产的价值一般不应因自身的原因而发生意外变化”；三是“可转让性”，即“股东的出资不仅可以由公司股东交付给公司，为公司经营所用，而且在公司对外清偿债务时，可以有效地从公司移转给债权人”[②]。

与前两说不同，日本学者多采四要件说，认为出资的现物应具备：一是确定性，是指用以出资的现物必须明确具体，不能随意变动；二是现存的价值物，或称价值物的现存性，指用于出资的标的物应该是现实已经存在的价值物，而不能是将来才会生产出来的产品；三是评价的可能性。是指用于现物出资的标的物必须能以某种公平的方法进行估价，折算为现金，四是可转让性，指出资的标的物必须能独立于出资人予以转让，即出资人对于出资标的物享有独立的支配权[③]。

国内持同样观点的还有薄燕娜博士[④]和莫初明博士[⑤]等。

按照日本学者志村治美的研究，关于现物出资适格五要件说，在瑞士的学说中以“公式化的形式存在着”，主要包括明白的确定性、事实上存在的价值、独立转让可能性、公司目的框架内的收益力[⑥]。国内也有部分学者持该种观点[⑦][⑧]。



二、对各学说的评述

对比前述四种学说，应该认为，前三种学说之间基本没有差异，只不过是归纳抽象程度的不同。在二要件说中，“具有确定的价值”这一要件的内容包括了三要件说的价值的确定性和相对稳定性两个要件，也包括了四要件说中确定性、现存的价值物和评价的可能性等三个要件；同样，在三要件说中，价值上的确定性这一要件包括了四要件说的确定性、现存的价值物和评价的可能性三个要件，而相对稳定不过是对确定性的进一步要求。

但应该注意的是，虽然在内容上三种学说之间没有本质的差异，但二要件及三要件说的内容需要解释才能包括四要件的四个独立要件，因此，四要件说更具备表达的准确性和明确性。

前三种学说与五要件说之间的差别主要集中在现物出资是否必须具备“公司目的框架内的收益力”这一点上。支持该要件的学者认为由于“公司作为以营利为目的经济实体，股东作出投资行为的目的也是为了获得收益。如果用一个与公司生产经营没有任何联系的现物进行投资，那么不但不能达到资产增值的日的，而且还会造成社会资源的浪费。”[⑨]反对采纳该要件的学者认为“公司的出资制度，不仅应考虑公司资本充实和公司设立后的运营利益，还应考虑股东出资的便利，因此，这一要件的限定没有必要。”[⑩]

我们认为，是否具备“公司目的框架内的收益力”系一种商业判断，无论是法官还是登记机关都不具备此种判断能力。同时，由于公司信用的基础是公司的资本（也有认为是资产[11]），股东出资只要具备了价值性，能够进行交换变现，也就符合了维护资本充实的原则、保护债权人的利益。因此，强调此要件将除了增加登记机关的审查成本和设立人的交易成本而外，并不能为公司的资本充实和债权人带来实际的益处。所以，应舍弃对“公司目的框架内的收益力”的要件要求。



三、对《公司法》第27条及《公司注册资本登记管理规定》第8条规定的分析检讨

根据《公司法》第27条，“可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产”，即要求出资具备确定性、价值物的现存性、是评价的可能性和可转让性的四个特征，可以认为，该条规定实际上采四要件说。

国家工商行政管理局在《公司注册资本登记管理规定》（以下称《规定》）第8条第三款规定“股东或者发起人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资”。我们认为，该款规定存在以下缺陷：

第一、从实物出资的适格性要件角度考察，我们认为，该条规定禁止设定担保的财产出资是不恰当的。一般而言，在担保财产价值高于担保债权的情况下，设定担保的财产均满足确定性、价值物的现存性、是评价的可能性等要件征。就可转让性来讲，根据《物权法》第189条、第191条第二款之规定设定抵押的财产并非一律不能转让。因此前述《规定》第8条采取一刀切的方式，彻底禁止设定担保的财产出资，提高了对实物出资的要求，违背了《公司法》第27条关于实物出资适格要件的规定，不利于鼓励投资，也不利于促进资源配置。

第二、从法规效力上看，前述《规定》系国家工商局所作，属于部门规章，并非《公司法》第27条但书所指的“法律、行政法规规定”，其第8条的规定不足以作为禁止劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资的依据。