“传销”一词是从英文Multi Level Marketing翻译过来的，意思是：多层次相关联的经营方式。从商品经营营销学划分，传销也是“直销”范畴，直销是Direct Sale中译，意为：无店铺销售，它分为单层次营销和多层次营销，国际上习惯将单层次营销称为“直销”，将多层次营销称为“传销”。
直销从19世纪中叶在美国出现，一百多年来这种商家和消费者双赢的经营模式，在全球发展迅速，随着我国改革开放，这种商业经营模式也进入我国，最早进入内地的一些知名国外企业如“安利”、“雅芳”等取得了很大成功，也带动了国内的这种经营模式的发展。但“南橘北枳”，由于我国社会主义市场经济尚不完善，法律法规不完备，管理手段相应落后，加之这些知名大企业在内地运用的是“店铺加直销员”的多层次营销，按当时的政策称为直销，造成了人们对传销、直销概念上的认识混乱，这种经营方式很快被一些不法分子利用，他们利用传销大肆从事非法经营，集资诈骗，销售假冒伪劣商品等违法犯罪活动，导致这种被国外称为“老鼠会”、“金字塔型销售”的传销违法犯罪活动在全国风行，引起经济秩序混乱，给国家和人民造成了巨大的经济损失。国务院于1998年4月颁布了《关于禁止传销经营活动的通知》全面封杀了中国的直销经营。
但是传销活动沉寂了没多久，很快就改头换面死灰复燃并呈迅速滋生和蔓延之势，手段更加多样化，活动更加隐蔽，组织形式更加严密。人数更加众多，危害更加严重，致使很多群众受骗上当，引发了到政府部门上访静坐，甚至围攻政府机关和封锁国道等事件，发生了被骗人员因生活无着，实施盗窃、抢劫等犯罪，有的自杀甚至杀死传销组织者的恶性案件，严重破坏了正常的市场和社会秩序。引起了党和政府的高度关注，温家宝总理、吴仪副总理等领导都对打击传销活动作了重要批示。由于法律法规滞后，政策界限不清晰，有关职能部门对传销违法犯罪活动的打击治理不是很有效，在国务院颁布《禁止传销条例》和《直销管理条例》后，传销活动仍无收敛，还呈猖狂之势，引发各种社会问题，已经成为一种“经济邪教”。
如何有效地打击传销犯罪活动，笔者对传销的特征、打击查处传销活动的难点和对策作些粗浅的探讨。
一、 传销活动特征
（一）行为极具欺骗性。传销活动主体绝大多数都是国家注册的合法公司企业，宣称从事的是正常合法的商业经营活动，除早期自称自已是传销外，现演变成用“重复消费”、“框架营销”、“网络倍增”、“连锁经营”、“复合加盟营销”、“消费联盟”、“滚动促销”等等华丽新潮的新名称，打着电子商务，网络经济，下岗再就业等旗号，以“点石成金”，“快速致富”的诱饵，诱骗不明真相的，搞不清“直销”、“传销”为何物的人们上当，参与非法活动。
（二）传销活动的非法敛财性。传销活动的组织者目的是为了牟取暴利，所以他们不论以何种名目为掩护的传销活动，在发展下线时都要收取费用，有的要参与者购买商品为加入条件，其商品的价格严重背离商品的实际价格，有的更干脆以“加盟费“、“会员费”、“许可费”、“培训费”等直接支付现金为加入条件，组织者和参与传销人员在所谓的“经营”中所获取的收益，并非来源于商品销售或服务所得的合理利润，而是层层盘剥他人加入传销活动时所购买商品的虚价部分或交纳的费用。所有钱财被金字塔顶尖的几个少数组织者攫取，下层的受骗者除了自已的钱财被骗，亲友的钱财被骗，受害者变成骗人者，不断循环扩张，成为组织者敛财工具，财富对他们来说永远都是个“水中月亮”。
（三）参与人员成分的复杂多样性。“拉人头”是传销活动最本质特征，参加传销活动的人数众多，老、中、青少年都有，下层大多属于下岗人员、农民、退休职工等低收入者，也有大中学生、教师、医生甚至公务员参与。主要手法是“杀亲杀熟”，由先加入的人以用工招聘、购销商品、合伙经商等名义，欺骗拉拢自已的亲属、朋友、同学、同事、邻居加入传销活动，上线发展下线，一层一层欺骗拉拢人们参与，呈金字塔型地向下放射发展扩大，成为传销的牺牲品。
（四）组织形式的黑社会、邪教性。传销活动的组织者在与各职能部门的周旋中，不断总结经验，使之活动更加隐蔽，控制手段更加严密，作案手法更具欺骗性，在组织活动中分工明确，有组织者、管护人员、“讲师”，使用了黑社会手段（有的传销组织本身就控制在黑社会性质组织手里），将参与者集中到一地居住，实行“家长制”管理，24小时监控，隔绝与外界的一切联系，不允许随意外出，不准看电视，听广播，不准看报纸杂志，对一些想退出的受骗者专人看管，非法拘禁，有的施以暴力或暴力相威胁。在精神上进行强制控制，采用集中上课培训，由所谓“专家”、“业绩突出骨干”上课，强制性地不间断地对参与者进行强制精神灌输，经过反复洗脑，使参与人员坚信人人都能成为富翁。使部分人中毒很深，沉湎于传销活动。其组织形式控制手段与邪教组织大同小异，成为名符其实的经济邪教。
（五）传销活动的顽固性。由于查处打击力度不强，在查获的案件中，对传销组织和骨干分子没有伤筋动骨，不能彻底摧毁。在暴利驱使下，他们另起炉灶重新开张，造成了甲地被查处后到乙地又聚集的恶性循环。
二、打击传销存在的难点
（一）法律滞后影响执法。直销自20世纪90年代初进入中国，至今短短10多年时间，从正当的经营模式,演变派生成泛滥内地的传销违法犯罪活动，导致经济秩序混乱，给国家和人民造成巨大的损失。对这一新的事物，我们建章立法却严重滞后，查处打击传销违法犯罪活动无据可依，现有的法律规定中，没有直接针对传销犯罪的罪名，只能以《刑法》非法经营罪、非法拘禁罪等相关罪名，追究这些在传销活动中发生的犯罪，但是由于犯罪行为的复杂性和特殊性，在追究这些犯罪时，法理上还有很多争论，定性定罪产生不少分歧，很少有传销组织者和骨干分子受到追究，因此难以震摄日益严重的传销犯罪活动。2005年国务院颁布的《直销管理条例》和《禁止传销条例》二部法规，也因缺乏有严厉强制力的法律支持，使得二部法规的执行大打拆扣。
（二）慨念混淆认识模糊，影响查禁。传销究竟为何物，它与直销有何区别？国家是否允许，很多人不清楚，就连部分职能部门的执法人员也不是很清楚。国家工商总局在９７年１月颁布过《传销管理办法》，在政府文件中，媒体宣传上还有个“非法传销”的提法，打开电脑搜索,会出现许多“国务院制订颁布《禁止非法传销条例》”的条目，加之这些进入中国内地的世界知名直销企业，他们经营活动的走调变样，一些国有企业如保险公司，在培训员工、业务会议上的做法与传销组织对参与人员进行的精神灌输形式上差不多，对社会起了很大的误导作用，造成非法传销被禁止的，传销还是允许的误解，人们头脑中存在着“直销”、“传销”、“非法传销”三个模糊慨念，认为自已在搞的与知名正规公司和国家企业一样的，自已在从事的活动也是合法的。加上新的传销方法不断出现，所以造成了大量不知情群众的积极参与。执法人员看传销组织从事的活动也是似是而非，在查处上就缩手缩脚, 甚至不敢查处，更使群众误认为这些经营行为是合法的。
（三）调查难取证难，影响打击效果。在查处传销违法犯罪活动中，由于它的主体合法，人员众多，异地活动，参与人员不配合等特点，造成调查取证困难，查处一处传销活动，当场查获的人员少则十几人几十人，多则几百人，人员来自全国各地，要逐人调查取证，牵制大量的人力物力，而法律又没规定可以长时间限制人身自由，要完成调查取证工作十分困难。有些案件众多的下层被骗人员四散在各地，要取得这些人的证据，也是项十分艰难的工程。还有一些只有被骗群众的报案案件，他的上线在异地，有的不知上线的姓名地址，有的上线他推上上线拿走了钱，查处这种案件更是难上加难。传销活动的一些书证也很难提取，查获的案件中获利行为，不是没有记帐就是帐目不全，有的故意隐匿、销毁，几乎很少能取得完备的证据，使得组织者、骨干分子逃过刑事追究，有的仅以行政处理了事，容易造成死灰复燃。
（四）受害者不合作、抗拒执法。经过传销组织“洗脑”，部分被骗参与传销活动的受害者中毒太深的，一些陷入传销骗局虽已经了解内幕还企图捞回自已损失的，他们对政府取缔行动不理解，不配合，拒绝解救，对抗调查，有的行为偏激妨害执行公务，有的甚至聚众闹事、哄抢财物、砸毁车辆、堵塞国道，拢乱政府机关工作秩序。
三、 打击传销犯罪的对策
（一）加强宣传力度，提高全社会认识。传销至所以能象滚雪球似地快速蔓延扩展，关键是人们对它美丽外衣下的欺骗本质认识不清，我们要从维护广大人民群众的切身利益出发，充分运用广播、电视、报刊等各种舆论宣传工具，向群众宣传国家对直销、传销经营活动的政策法规，国务院颁布的《直销管理条例》和《禁止传销条例》，对什么是直销，什么是传销的慨念，有了明确的界定，《直销管理条例》第三条规定：“本条例所称直销，是指直销企业招募直销员，由直销员在固定营业场所之外直接向最终消费者(以下简称消费者)推销产品的经销方式。”《禁止传销条例》第二条规定：“本条例所称传销，是指组织者或者经营者发展人员，通过对被发展人员以其直接或者间接发展的人员数量或者销售业绩为依据计算和给付报酬，或者要求被发展人员以交纳一定费用为条件取得加入资格等方式牟取非法利益，扰乱经济秩序，影响社会稳定的行为。” 这两个法律定义能使全社会提高识别传销违法犯罪活动的能力。　　　　　　　
　还要选择典型案例向人们揭露传销犯罪活动的欺骗性和非法敛财本质，披露那些打着电子商务、网络经济，不断创造着各种看似十分前卫时髦新名词的传销活动的实质，认清传销活动给整个社会造成的不信任危机，以及诱发各种犯罪，破坏社会主义市场经济和社会安定的严重后果。从而增强人们抵制传销的免疫力，自觉做到不参与各种传销活动。
（二）积极履行职能，协同作战，共同治理传销活动。治理传销违法犯罪活动，是一项涉及面广，工作量大，政策性强的工作，各职能机关要在党委、政府的统一领导下，密切配合，协同作战，在查处中要互通情报，信息共享，对发现的传销活动，必须立即查证落实，坚持露头就打，不让它蔓延。社区要加强暂住人口管理和出租房屋治安管理，预防传销在社区和乡村活动。
(三)　用好用足法律武器，严惩传销犯罪。目前法律法规的相对滞后，给打击传销带来一定难度，在国家未对传销犯罪专门设定为“传销罪”罪名情况下，对查获的传销案件，要用好用足现有的法律法规的有关规定，分析研究案件的基本情况和所获取的证据，对涉嫌触犯《刑法》有关条文的，按所涉的罪名追究犯罪嫌疑人的刑事责任。对组织传销活动的，其获取的财物数额达到构成犯罪标准的，以非法经营罪追究其刑事责任；隐瞒实际情况以返利为诱饵，向下家推销与实际价值高出好几倍产品的，数额较大的，以诈骗罪追究其刑事责任；以收取入会费、加盟费、发行期股等等，符合诈骗 、集资诈骗、非法吸收公众存款犯罪构成要件的，以诈骗 、集资诈骗、非法吸收公众存款罪惩处；将受害人骗到异地，强制关押“洗脑”，对不听话的人进行体罚，对逃跑的人使用暴力伤害、抗拒妨害有关部门解救的，以非法拘禁罪追究犯罪嫌疑人的刑事责任。
对提供场地、出租房屋给传销活动的单位和个人，如明知在其提供的场所从事传销违法犯罪活动的，应依据《中华人民共和国治安管理处罚法》等法规进行处罚，对在查禁工作中向传销人员通风报信、编造谎言欺骗执法人员、以暴力或暴力威胁阻碍查禁的，可按窝藏、 包庇 ，妨害公务追究场所提供者法律责任。
（四）加强情报信息，建立长效工作机制。传销活动具有诡秘性、反复性、高对抗性特点，要加强情报信息工作，将工作的触角延伸到最基层，要依靠广大群众和使用专门力量相结合，收集情报信息，及时发现传销活动的蛛丝马迹，做到防患于未然。同时要总结经验，分析研究出现的新情况、新问题，建立和完善科学的工作机制，使我们的工作始终处于主动，不断提高打击查禁传销的能力。
打击治理传销违法犯罪活动是一项长期而艰巨的任务，必须站在讲政治的高度，抱着对人民利益极端负责的态度，行使自己的职责，以期达到剿灭传销这一“经济邢教”的目的 ，为社会主义市场经济健康发展扫清道路。



甘肃省嘉峪关市人民政府


嘉峪关市人民政府关于印发《嘉峪关市物业管理暂行办法》的通知

嘉政发〔2011〕34号


各区，市政府各部门，在嘉各单位：
《嘉峪关市物业管理暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请认真遵照执行。



二○一一年五月三十一日


嘉峪关市物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《甘肃省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的各类物业管理、服务活动适用本办法。
第三条 市房地产管理局是全市物业管理活动的主管部门，负责全市各类物业活动的管理、监督、指导工作。
建设、规划、市容监察、环保、发改、公安、民政、工商、环卫等部门以及供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位在各自的职责范围内，做好相关的物业管理和服务工作。
街道办事处协助市房地产管理局做好本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，并建立小区联席会议制度，协调解决物业管理中遇到的问题及物业管理与社区建设之间的关系。
社区居民委员会会同建设单位，在市房地产管理局指导下，负责组织成立业主大会和业主委员会，协调物业管理区域内的物业管理活动。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争方式选择物业服务企业。
第五条 物业管理区域由市房地产管理局会同街道办事处，遵循方便工作和生活，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则，根据共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划分。
有以下情形之一的，市房地产管理局和街道办事处可以将其确定为一个物业管理区域，并由一个物业服务企业实施物业服务：
（一）属于独立封闭式小区的；
（二）处于同一街区或者位置相邻的；
（三）配套设施设备可以共享的；
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；
（五）其他可以整合成一个物业管理区域的。
新建住宅物业管理区域的确定，市规划局在选址或规划设计条件中应予以明确，并在规划设计方案审查中予以落实。
第六条 物业管理区域划分确定后，市房地产管理局应当在该物业管理区域内发布公告。
第七条 市房地产管理局应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：
（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
（二）共用设施设备情况；
（三）建设单位、产权单位；
（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
（五）物业服务企业名称、管理时间。
物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向市房地产管理局办理备案手续。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 业主在管理活动中，享有下列权利：
（一）对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权；
（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（三）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（五）参加业主大会会议，行使投票权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（八）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（十）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用；
（十一）法律、法规规定的其他权利。
第九条 业主应在物业管理活动中履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会、业主委员会会议议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十一条 管理规约应当对有关物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十二条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。
首次业主大会应当在市房地产管理局和街道办事处的指导下制定业主大会议事规则。
第十三条 物业管理区域具备召开首次业主大会条件的，建设单位应在30日内向市房地产管理局和街道办事处书面提出召开首次业主大会的书面报告，报告中应提供业主名册、物业建筑面积清册、物业出售及交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向市房地产管理局提出成立业主大会的书面要求。
第十四条 首次业主大会可以成立筹备组，筹备组应当在市房地产管理局和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位代表和居民委员会代表组成。
筹备组负责组织召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会，业主委员会自选举产生之日起成立。
第十五条 业主大会分为定期会议和临时会议两种。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定每年召开一次。有以下情形之一，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或者业主委员会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向人民法院提起民事诉讼。
第十七条 业主大会应由全体业主参加，也可以以书面的形式委托代理人参加。业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定，业主代表一般不得少于30人。
第十八条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十九条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十条 首次业主大会筹备期间和首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。
业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担；经费的筹集、使用、管理由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。
第二十一条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第二十二条 业主委员会自选举产生之日起行使职权。并应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等报市房地产管理局和街道办事处备案。
第二十三条 业主委员会成员应当具备下列条件：
（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；
（四）热心公益事业、责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具有必要的工作时间。
业主委员会办公及成员待遇经费由业主大会讨论确定。
第二十四条 业主委员会主任、副主任在业主委员会中选举产生。
业主委员会一般由三人或五人组成，小区区域较大的可由五人或七人组成。由主任一名，副主任一至二名、委员若干名组成，业主委员会委员任期和换届由业主大会决定，可连选连任。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
第二十五条 业主委员会除执行业主大会的决定事项外，还应履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十六条 业主委员会办理备案手续后，凭备案表向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
第二十七条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市房地产管理局或街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十条 业主大会、业主委员会与居民委员会应当相互协作，配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第三十一条 业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第三十二条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前，按国家规定通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业对物业进行前期管理。
未按照规定招投标或者议标选聘物业服务企业的，不得进行商品房预（销）售活动。
住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积少于3万平方米的，经市房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
市房地产管理局负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。
前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。
第三十四条 在城市规划区域内，因规划和国土部门供地面积限定，开发建设建筑面积不足3万平方米（4幢住宅楼以下），不具备公共设施配套建设和物业服务及管理的，建设单位应在房屋预售前到市房地产管理局办理物业备案手续。
第三十五条 建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、首期住宅专项维修资金的交存、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出具体的约定。
建设单位制定的临时管理规约，要尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约对全体业主具有约束力。
第三十六条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业服务合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第三十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，前期物业服务合同终止。
第三十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第四十条 建设项目竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目，其配套设施满足使用功能要求的，经分期验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用，产权管理部门不得办理产权登记手续。建设单位应当自验收合格之日起15日内，将建设项目综合验收报告报市房地产管理局备案。
第四十一条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第四十二条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
第四十三条 规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2—3‰确定物业管理用房和4—6‰确定娱乐活动室。物业管理用房不能低于40平方米，业主委员会用房根据项目建设规模确定，但不能低于20平方米。物业管理用房（业主委员会用房）、娱乐活动室应为地面以上，具备使用功能。
第四十四条 物业管理用房、业主委员会用房和娱乐活动室依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。
任何单位和个人不得侵占物业管理区域的共用部分。
第四十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章　物业管理服务

第四十六条 物业服务企业实行资质认证、年检制度。
物业服务企业持由市房地产管理局核发的物业服务企业资质证书、市工商行政管理局核发的营业执照和市地税局核发的税务登记证后方可接受物业服务委托。
物业管理从业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十七条 物业服务企业接受业主委员会的物业服务委托，应当与委托方订立物业服务委托合同，自订立之日起，三十日内由物业服务企业报市房地产管理局备案。
第四十八条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量和服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的收取和使用管理、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第四十二条规定的资料交还给业主委员会。业主委员会选聘新的物业服务企业后，应当向物业服务企业移交该部分资料。
物业服务合同终止时，业主委员会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第五十一条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第四十二条规定的资料。
第五十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五十三条 业主应当根据物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主违反物业服务合同约定未缴纳或未足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主限期交纳，业主逾期仍拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第五十四条 纳入物业管理范围的已竣工、但尚未出售或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。入住后不使用期连续超过三个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
第五十五条 物业服务费按房屋建筑面积计算，按月收取，经业主同意，也可按季收取。
第五十六条 物业服务费主要用于以下事项：
（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生（垃圾清扫、收集）费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业服务合同约定的其他事项。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本；在国家规定的质量保修范围和保修期限内的大修、中修和设备更换，应由原开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。
第五十七条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第五十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当收费到户，服务过程中产生的损耗由供应单位承担。
（一）业主专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。
物业服务企业受上述有关单位委托代收费用的，双方应当签订委托合同，并可向委托单位收取代办手续费，物业服务企业不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。
第五十九条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第六十条 市发改委应当会同市房地产管理局加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量标准的监督管理。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定，未严格履行物业服务委托合同，没有按照核定的收费标准和服务等级为业主提供服务的，业主委员会或相关业主可向市发改委投诉，市发改委依法查处。
第六十一条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等方面法律、法规规定的，物业服务企业应该及时制止，并向有关部门报告。有关部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为依法处理。
第六十二条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业聘用秩序维护员的，应当遵守国家有关规定。秩序维护员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害业主的合法权益。
第六十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本办法的规定，业主应当承担连带责任。
第六十四条 物业服务企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
业主大会决定解聘物业服务企业，业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。
业主大会不得违反规定随意解聘物业服务企业。
业主大会在没有选聘新的物业服务企业接管之前，原有的物业服务企业应当继续作好物业服务工作，不得随意退出。
物业服务企业不得以任何理由单方面提前解除物业服务合同，否则赔偿所造成的损失，并承担相应责任。
第六十五条 市房地产管理局应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。


第五章 物业的使用与维护

第六十六条 业主、物业使用人不得改变设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
第六十七条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
（一）拆改房屋承重结构，改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，移动共用设施设备；
（三）侵占绿地、毁坏绿化；
（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；
（六）未经批准摆摊设点；
（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（九）违法搭建建筑物、构筑物；
（十）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第六十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
第六十九条 装修人和装饰装修企业，应与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第七十条 装修人不得拒绝和阻碍物业服务企业或住房出售单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动进行监督检查。
物业服务企业或住房出售单位，发现在物业装饰装修过程中有违约行为的，应当予以制止。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任，同时报告相关管理部门。相关部门接到报告后，应当及时依法查处，有违法行为的，依法进行处罚。
第七十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交纳住宅专项维修资金。
第七十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，物业服务企业可依照物价管理部门制定的收费标准收取停车费。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
物业管理区域内应预留满足需要的非机动车停放场地。
第七十三条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。
物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业服务企业未进行维护的，市房地产管理局应当督促实施。
第七十四条 业主、使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求市房地产管理局、街道办事处、居民委员会、物业服务企业调解。

第六章 法律责任

第七十五条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的，按照国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》和有关法律、法规的规定予以处罚。
第七十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第七章 附 则

第七十七条 业主不选聘物业服务企业决定自行管理的，依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等相关规定执行。
第七十八条 物业服务企业可依照本办法制定物业服务的实施细则。
第七十九条 本办法由嘉峪关市人民政府负责解释。
第八十条 本办法自发布之日起30日后施行，有效期5年，有效期满自动失效。